Ipoteca, che cos’è e cosa comporta: la guida completa

villaL’articolo 2808 del codice civile definisce l’ipoteca come un diritto reale che permette al creditore di esercitare il potere di esproprio sui beni che sono stati messi come oggetto di garanzia. L’ipoteca, dunque, è quella procedura tramite la quale il debitore offre la disponibilità e il godimento del bene al creditore nel caso in cui il debito contratto non dovesse risultare integralmente ripagato.

Parliamo di una misura che proprio per via di questa sua natura viene oggi utilizzata da banche e istituti di credito, soprattutto dinanzi alla concessione di finanziamenti particolarmente corposi (come può essere il mutuo per l’acquisto di una casa). E’ bene chiarire che esistono però tre principali tipologie di ipoteca che analizzeremo tra un po’, ovvero l’ipoteca giudiziale, l’ipoteca legale e l’ipoteca volontaria.

Che cos’è e come funziona l’ipoteca

Come abbiamo parzialmente anticipato, l’ipoteca non è altro che un diritto reale di garanzia il quale dà al creditore il potere di espropriare quei bene che, appunto, sono stati proposti a titolo di garanzia. Questi beni possono essere direttamente di proprietà del debitore, ma anche appartenere a terzi che naturalmente hanno dato il via libera affinché venisse applicata l’ipoteca dei loro beni.

Una delle caratteristiche principali di questa garanzia è data dalla sua specialità: questo termine sta a significare che l’ipoteca possa essere iscritta solo ed esclusivamente su beni individuati e valutati da un tecnico, e non su una generalità un po’ astratta di beni. La seconda caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità, poiché questo diritto reale di godimento si applica su tutto il bene e non solo su una o più parti dello stesso. Ed in ultimo, ma non per questo meno importante, abbiamo il fattore della determinatezza tramite il quale si stabilisce che il credito posto in garanzia tramite ipoteca deve sempre essere determinato nel suo ammontare, anche perchè è solo arrivando a una cifra precisa che si possono poi scegliere i beni da mettere in ipoteca.

Quali beni possono essere oggetto di ipoteca?

L’articolo 2810 del codice civile sancisce che possano essere oggetto di ipoteca i seguenti beni: beni immobili che sono in vendita e le loro rispettive pertinenze; usufrutto di beni immobili che sono in commercio con annesse pertinenze; diritto di superficie; diritto del enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico; beni mobili regolarmente registrati; rendite dello Stato. Al di là del fatto che siano molteplici gli oggetti che possono venire ipotecati, l’abitudine ormai più consolidata ai giorni nostri è che oggetti di ipoteca siano per lo più i beni immobili (come appartamenti, edifici e complessi architettonici vari).

Le tre tipologie di ipoteca: giudiziale, legale e volontaria

Sulla base della fonte da cui nasce, l’ipoteca può essere di tre diverse tipologie. Elenchiamole perciò qui di seguito e diamo un’occhiata a quelli che sono i loro principali tratti distintivi (e i casi in cui vengono prese in considerazione).

Ipoteca giudiziale: questa tipologia di ipoteca viene regolata dall’articolo 2818 del codice civile. La sua fonte è direttamente implicata in una sentenza di condanna al pagamento di una data somma di denaro o all’adempimento di una obbligazione o, in alternativa, ha strettamente a che fare con una condanna tramite cui si sancisce il risarcimento del danno da liquidare successivamente. L’ipoteca giudiziale è quindi legata ad una sentenza, ma può trovare origine anche nei lodi arbitrali esecutive e nelle sentenze che pur essendo state varate all’estero sono esecutive anche in Italia.

Ipoteca legale: l’ipoteca legale, a differenza di quella giudiziale, affonda invece le sue radici nella legge. A disciplinarla è l’articolo 2817 del codice civile, il quale riporta che l’ipoteca legale possa verificarsi nei seguenti casi: nel caso di vendita di un dato immobile su cui sia stata predisposta l’ipoteca; nel caso di coeredi e altri condividenti che abbiano diritto reale di godimento su beni immobili assegnati ad altri condividenti; e per finire l’ipoteca legale si applica per permettere il pagamento delle spese processuali ad un imputato o ad un civilmente responsabile qualora questo non abbia modo di farvi fronte tramite denaro liquido.

Ipoteca volontaria: per finire abbiamo l’ipoteca volontaria che si verifica quando una o entrambe le parti decidono, in maniera per l’appunto del tutto volontaria, di redigere un contratto per atto pubblico tramite cui si applica l’ipoteca su un determinato bene.

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