Casa: quando conviene comprare?

Un interessante studio sul mercato immobiliare americano ha fatto il punto della situazione sull’andamento delle quotazioni e su una eventuale ripresa del settore con lo scopo di aiutare chi vuole investire in immobili a cogliere il momento migliore. Essendo il nostro un mercato che si muove in ritardo rispetto a quello degli USA (per via della crisi che, qui da noi, è arrivata successivamente) è possibile trarre delle interessanti conclusioni per capire quanto sia conveniente comprare una casa in questo contesto. Dopo la pubblicazione degli studi del Censis su un possibile calo dei prezzi delle case stimato tra il 20 e il 50%, infatti, molti italiani sono titubanti su quanto sia conveniente acquistare oggi una casa che tra un anno potrebbe valere molto meno. Cerchiamo di capire come e quando conviene muoversi sul mercato immobiliare per approfittare di eventuali momenti di depressione del mercato immobiliare acquistando al prezzo più basso possibile.

Prima di procedere con la nostra analisi è bene ricordare che il mercato immobiliare americano ha subito una contrazione del 34% dei prezzi rispetto al picco del 2006. Attualmente le quotazioni stanno rallentando la propria corsa al ribasso, un primo segnale che alcuni analisti hanno interpretato come possibile anticipazione di una ripartenza del settore.
Inoltre le compravendite di immobili stanno facendo registrare un ritrovato interesse degli americani all’acquisto della casa segno, anche questo, decisamente positivo. Ma non sono tutte rose e fiori. Secondo alcune stime il mercato americano soffre ancora di un eccesso di offerta, ossia ci sono troppe case sul mercato, molte più di quelle richieste dai possibili acquirenti.

Come tutti ben sappiamo il rapporto tra offerta e domanda è quello che più di tutti incide sulla determinazione del prezzo. Proprio per questo i pessimisti sostengono che i prezzi delle case in america scenderanno, nei prossimi 4 anni, di un ulteriore 20%.

Ora cerchiamo di capire quali potrebbero essere gli sviluppi del mercato italiano.

Partiamo da questo presupposto: i prezzi delle case hanno subito il loro picco tra il 2006 e il 2007. Da quel momento il mercato immobiliare in Italia si è andato via via stabilizzando con le quotazioni che sono rimaste pressochè invariate.

Ecco i dati ufficiali dell’agenzia del territorio relativi al 2011:

Secondo l’Osservatotrio immobiliare dell’agenzia del Territorio, nel 2011 si è assistito ad una riduzione del numero delle compravendite che si sono attestate a 603.176, ossia il 2,3% in meno rispetto al 2010. Come era prevedibile immaginare il calo minore è stato registrato (compravendite diminuite dello 0,6%), mentre negli altri Comuni la contrazione è stata maggiore registrando un -3,1 per cento. Scende, anche, la metratura abitativa ceduta a 62 milioni di metri quadrati, ossia 1,5% in meno rispetto all’anno precedente. Nonostante ciò i prezzi, la cui media è pari a 1.584 €/mq, e risulta essere in leggero aumento rispetto al 2010 dello 0,7%.

Prospettive 2012

Nel primo trimestre 2012 il mercato immobiliare ha subito una prima contrazione. Secondo uno studio di Privatamente.it sono state oggetto del calo anche le località prestigiose come Courmayeur con una contrazione delle quotazioni del 4%.

Sembrano, quindi, veritiere le indicazioni del Censis che ha individuato il 2012 come l’anno nero del mercato immobiliare in Italia. A sostegno di questa ipotesi ci sarebbe anche l’Imu che, secondo le prime indiscrezioni, starebbe spingendo molti proprietari di seconde e terze case a mettere sul mercato i propri immobili.

Allo stesso tempo la richiesta di case dovrebbe proseguire il calo iniziato nel 2011 con una ulteriore diminuzione delle compravendite, che dovrebbe attestarsi tra il 3 e il 6%, anche in virtù dell’eccessivo costo dei mutui nonostante i tassi di interesse siano su livelli estremamente bassi. Proprio questa concomitanza di cose, ossia diminuzione della richiesta e un numero maggiore di immobili in vendita, dovrebbe portare il mercato a rivedere al ribasso le quotazioni.

D’altronde il nostro settore immobiliare seguirebbe semplicemente quello che sta accadendo nei principali paesi dell’eurozona dove i prezzi delle case, salvo poche eccezioni, sono già cominciati a scendere.

Quando sarà più conveniente comprare casa?

Secondo una prima analisi (e salvo eventi eccezionali come una eventuale disgregazione dell’unione monetaria) i primi mesi del 2013 potrebbero risultare il periodo migliore per procedere all’acquisto di un immobile. Secondo uno studio de ilsole24ore.com, infatti, i tassi di interesse sui mutui dovrebbero subire una flessione che potrebbe raggiungere il picco al ribasso proprio nei primi 6 mesi del 2013.

Allo stesso modo i prezzi delle case dovrebbero scendere per tutto il 2012 per poi stabilizzarsi nei primi mesi del prossimo anno e ricominciare a crescere tra il 2014 e il 2015. Quindi proprio il 2013 dovrebbe essere un anno molto interessante per riuscire a fare un acquisto molto conveniente sia per chi voglia investire nel settore sia per chi è interessato ad acquistare la prima casa.

Ovviamente tutte queste restano solo ed esclusivamente delle previsioni e, in quanto tali, sono da prendere con le dovute cautele. In particolare non bisogna mai dimentacare di monitorare quello che accade in chiave europea perchè qualora dovesse degenerare la crisi nell’eurozona si potrebbero aprire scenari ben più difficili rispetto a quelli prospettati finora.

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